Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, permet d’optimiser durablement la fiscalité des revenus fonciers grâce à l’amortissement immobilier. Découvrez son fonctionnement, ses conditions et les stratégies patrimoniales adaptées aux investisseurs immobiliers.
L’investissement immobilier locatif connaît depuis plusieurs années une transformation profonde. Hausse des taux d’intérêt, contraintes énergétiques, pression fiscale sur les revenus fonciers et disparition progressive des dispositifs de défiscalisation traditionnels obligent désormais les investisseurs à raisonner leurs projets avec une approche plus patrimoniale et plus durable.
Dans ce contexte, le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, propose une nouvelle manière d’aborder l’investissement immobilier. Son objectif n’est plus de créer une réduction d’impôt immédiate à l’acquisition du bien, mais d’améliorer durablement la rentabilité nette des revenus locatifs grâce à une fiscalité allégée.
Chez HD Patrimoine, nous considérons le dispositif Jeanbrun comme un outil d’optimisation patrimoniale pouvant s’intégrer dans certaines stratégies immobilières de long terme.
Le dispositif Jeanbrun est un régime fiscal applicable à certains investissements locatifs réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Son objectif est double :
Le mécanisme repose sur un engagement du propriétaire à louer son logement nu à un niveau de loyer plafonné, à des locataires respectant certaines conditions de ressources.
En contrepartie, le bailleur bénéficie d’un avantage fiscal significatif grâce à la déduction annuelle d’un amortissement immobilier venant réduire ses revenus fonciers imposables.
Cette logique marque une rupture importante avec les anciens dispositifs de défiscalisation immobilière :
Le dispositif repose sur des loyers encadrés inférieurs aux loyers du marché libre.
Selon le niveau de conventionnement retenu, les loyers peuvent être :
Cette modération des loyers constitue la contrepartie de l’avantage fiscal accordé au propriétaire.
Le logement doit être loué à des ménages respectant des plafonds de ressources réglementaires.
Ces plafonds varient notamment selon :
Le dispositif cible principalement les classes moyennes rencontrant des difficultés d’accès au logement dans certaines zones tendues.
Le dispositif Jeanbrun concerne exclusivement :
Deux grandes catégories de biens peuvent être concernées :
Les logements acquis en VEFA doivent respecter la réglementation environnementale RE2020.
Les biens anciens peuvent également être éligibles sous certaines conditions :
Pour bénéficier du régime Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être respectées :
Le dispositif est accessible partout en France, sans restriction de zonage, contrairement à l’ancien dispositif Pinel.
Il peut également être utilisé via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
La principale innovation du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier de ses revenus fonciers.
La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition du logement.
Pour les contribuables fortement imposés, l’impact fiscal peut devenir particulièrement significatif.
Aujourd’hui, les revenus fonciers classiques peuvent supporter une pression fiscale supérieure à 50 % pour certains contribuables fortement imposés.
Le dispositif Jeanbrun répond directement à cette problématique en permettant :
Le dispositif Jeanbrun marque également une évolution importante dans la manière d’aborder l’investissement locatif.
Pendant longtemps, certains dispositifs ont été commercialisés principalement autour de l’avantage fiscal. Or, un avantage fiscal ne compense jamais un mauvais investissement immobilier.
Le dispositif Jeanbrun conduit au contraire à recentrer l’analyse sur les fondamentaux patrimoniaux :
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), ouvert aux particuliers depuis 2024 via une SCI, est compatible avec le dispositif Jeanbrun. Cette combinaison offre deux avantages fiscaux immédiats supplémentaires :
Cette combinaison est particulièrement efficace pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net tout en contribuant à l’offre de logements intermédiaires. HD Patrimoine, cabinet de conseil en gestion de patrimoine près de Nantes, vous accompagne dans la structuration de ce type d’opération.
Le dispositif Jeanbrun peut être particulièrement pertinent pour :
Comme tout dispositif immobilier, le Jeanbrun ne constitue pas une solution universelle.
Son intérêt dépend notamment :
La qualité de l’actif immobilier reste toujours le premier critère d’analyse.
Une étude patrimoniale complète reste indispensable avant toute décision d’investissement.
Chez HD Patrimoine, notre approche repose avant tout sur une vision patrimoniale globale de l’investissement immobilier.
Nous analysons :
Le dispositif Jeanbrun peut représenter une solution pertinente dans certaines situations patrimoniales, notamment pour les investisseurs souhaitant optimiser durablement leurs revenus fonciers et développer un patrimoine immobilier de long terme.
Nos conseillers en gestion de patrimoine à Nantes vous accompagnent dans l’analyse et la structuration de votre stratégie immobilière afin d’identifier les solutions les plus adaptées à vos objectifs patrimoniaux.
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