ImmobilierDéficit foncier

Qu’est ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est une situation dans laquelle les charges liées à la gestion d’un bien immobilier locatif (telles que les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, etc.) dépassent les revenus locatifs générés par ce bien. En d’autres termes, le propriétaire du bien en question enregistre un déficit appelé déficit foncier.

Ce dispositif d’investissement peut être utilisé par les propriétaires de biens immobiliers locatifs pour réduire leur impôt sur le revenu. En effet, les charges déductibles sont imputables sur les revenus fonciers de même nature et au revenu global du propriétaire, sous certaines conditions.

C’est un dispositif fiscal qui s’applique aux biens immobiliers anciens pour de l’investissement locatif avec des travaux. Il permet de réduire vos impôts sur les revenus fonciers. Ce dispositif permet également de réduire vos impôts sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Comment fonctionne le déficit foncier ? 

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet à un propriétaire immobilier de déduire certaines charges de ses revenus fonciers, et ainsi de réduire son impôt sur le revenu.

Les charges déductibles sont liées à la gestion et à l’entretien de son bien immobilier locatif. Elles  comprennent : les intérêts d’emprunt ; les frais de gestion locative ; les charges de copropriété ; les travaux de réparation, d’entretien, de rénovation ou d’amélioration du bien ; ainsi que les dépenses liées à la vacance locative.

Lorsque le montant de ces charges est supérieur au montant des revenus fonciers, un déficit foncier est créé. Ce déficit peut être imputé sur les autres revenus du propriétaire, comme les salaires ou les revenus de placement. Cependant ce déficit est limité à 10 700 euros par an. Cette imputation peut donc permettre une réduction significative de l’impôt sur le revenu.

Toutefois, l’excèdent de déficit foncier (lorsque la totalité le déficit n’a pas été utilisé) peut ensuite être reporté. Il peut être déduit durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus et 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Il convient toutefois de noter que le déficit foncier ne permet pas de récupérer l’intégralité des charges déductibles sous forme de réduction d’impôt. En effet, seules les dépenses effectivement supportées par le propriétaire sont déductibles. Les travaux de rénovation ou d’amélioration doivent également respecter certaines conditions pour être pris en compte.

Quelles sont les conditions pour activer le déficit foncier ? 

Le respect de certaines conditions est nécessaire pour que le déficit foncier soit pris en compte :

1. Le déficit foncier ne s’applique qu’aux biens immobiliers destinés à la location.
2. Le déficit foncier s’applique uniquement aux biens immobiliers situés en France.
3. Le bien immobilier doit être loué vide. Le déficit foncier ne s’applique pas aux biens meublés.
4. Les charges déductibles doivent être réelles et justifiées. Seules les charges liées à la rénovation et à l’entretien du bien peuvent être déduites. Les charges non liées à l’immobilier ou disproportionnées par rapport aux revenus fonciers ne sont pas déductibles.

Les travaux doivent être effectués sur un bien ancien. Si vous bénéficiez du déficit foncier sur un an, vous devrez continuer de louer le bien durant les 3 années suivantes.

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ? 

Seuls les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers. En effet, les travaux déductibles des revenus fonciers sont les dépenses engagées pour réparer, entretenir ou améliorer un bien immobilier destiné à la location. Cela peut inclure :

• Les travaux de réparation : Il s’agit des travaux nécessaires à la remise en état d’un bien immobilier. (réparation d’un toit, d’une façade, d’une chaudière, etc.)
• Les travaux d’entretien : Il est ici question des travaux qui permettent de maintenir un bien immobilier en bon état de fonctionnement. (vidange d’une fosse septique, nettoyage des gouttières, révision d’une chaudière, etc.)
• Les travaux d’amélioration : Ils correspondent aux travaux qui permettent d’améliorer la qualité du bien immobilier. (rénovation d’une cuisine, installation de volets roulants, aménagement d’une terrasse, etc.)

Il est important de noter que les travaux doivent être effectués par des professionnels et qu’ils doivent être facturés. Attention ! Les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement., ou encore les travaux de décoration purement esthétiques ne sont jamais déductibles.

Déduction jusqu’à 21400 euros  pour le déficit foncier

Comme nous l’avons vu le déficit foncier permet réduire vos impôts sur les revenus fonciers et sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Cependant, le doublement du déficit c’est-à-dire la déduction sur les revenus fonciers et sur le revenu global jusqu’à 21400 euros est possible sous quelques conditions :

Le doublement du déficit foncier s’applique uniquement pour les passoires thermiques, le logement doit donc passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Le plafond de 21 400 € est utilisable à concurrence des travaux de rénovation énergétique (à l’exclusion des autres travaux).